Гражданско-правовой договор найма жилого помещения

Спорным является случай с обменом жилых помещений. Если это обмен между двумя нанимателями, то вопросов не возникает: происходит прекращение двух договоров найма жилых помещений, что вместе с тем является основанием возникновения двух новых договоров найма. Но существует и случай родственного обмена (ст. 79 ЖК), который нельзя отнести к этому основанию прекращения договора жилищного найма, так как для сторон, которые переезжают в другое жилое помещение, одни жилищные правоотношения действительно прекращаются и возникают новые. Для тех же членов семьи, которые остаются проживать в прежнем жилом помещении, но принимают другого члена семьи, взамен выбывшего в порядке обмена, происходит не прекращение, а изменение жилищного правоотношения. Также существуют случаи принудительного обмена, который производится вопреки воле участников обмена как один из способов охраны жилищных правоотношений, поэтому его нельзя относить к основаниям прекращения договора жилищного найма, не связанным с виновным нарушением нанимателем своих обязанностей.

Такое основание, как окончание срока договора, может применяться к договору коммерческого найма жилого помещения или к договору поднайма, но к договору социального найма оно применяться не может, так как этот договор носит бессрочный характер, в отличие от выше названных.

С принятием ЖК были закреплены те же основания расторжения договора жилищного найма по требованию наймодателя и выселения граждан из жилых помещений в судебном порядке, что содержались в Основах жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик от 24 июня 1981 г. ] Ведомости Верховного Совета СССР, 1981, № 26. Ст. 834; 1984, № 13. Ст. 188; № 24. Ст. 442; 1985, № 48. Ст. 919; 1986, № 17. Ст. 278. Перечень этих оснований не является исчерпывающим, так как статья 95 ЖК предусматривает возможность установления законодательством РФ и иных случаев выселения граждан с предоставлением другого жилого помещения (в ред. Закона РСФСР от 06.07.91 г. № 1552-1) Ведомости РСФСР, 1991, № 28. Ст. 963..

Таким образом, как уже отмечалось, по каким бы основаниям не производилось расторжение договора жилищного найма, последствием такого расторжения является, как правило, выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого помещения. Выселение допускается только по определенным основаниям и производится в судебном порядке.

В административном порядке с санкции прокурора могут быть выселены лишь лица, самоуправно занявшие жилое помещение или проживающие в домах, грозящих обвалом (ч. 2 ст. 90 ЖК).

На наймодателе, выселяющем граждан по определенным основаниям, лежит важнейшая обязанность одновременно предоставить им другое жилое помещение, за исключением случаев, которые указаны в ЖК, когда происходит выселение без предоставления другого жилого помещения.

ЖК предусмотрено выселение граждан с предоставлением как другого благоустроенного, так и просто другого жилого помещения.

В частности, к основаниям расторжения договора жилищного найма и выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения ЖК относит следующие случаи: 1) выселение в случае, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд (ст. 92ЖК); 2) если дом (жилое помещение) грозит обвалом (ст. 93 ЖК); 3) если дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой (ст. 92 ЖК); 4) выселение осуществляется из военных городков лиц, утративших связь с Вооруженными Силами РФ (ст. 94 ЖК).

Выселение из жилого помещения нанимателей и членов их семей с предоставлением другого, то есть неблагоустроенного жилого помещения возможно по следующим основаниям:

в отношении граждан, получивших жилые помещения в домах колхозов, если они исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному желанию (ст. 95 ЖК РСФСР);

в отношении граждан, которые в течение шести месяцев не вносят плату за жилье и коммунальные услуги (ч. 6 ст. 15 Закона "Об основах»);

в случае признания ордера на жилое помещение недействительным (ст. 100 ЖК);

выселение из служебных жилых помещений граждан, перечисленных в статье 108 ЖК;

Выселение из общежитий при наличии оснований, предусмотренных частью 2 статьи 110 ЖК.

И к третьей классификации относятся основания, при наличии которых наниматель и члены его семьи подлежат выселению без предоставления им другого жилого помещения. Эти случаи предусмотрены статьей 98 ЖК:

если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение;

используют жилое помещение не по назначению;

систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание вместе с ними в одной квартире или одном доме, а меры предупреждения или общественного воздействия оказались безрезультатными;

без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены также лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным;

выселение в связи с признанием ордера на жилое помещение недействительным вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц (ч. 1 ст.100 ЖК);

выселение из служебных жилых помещений (ст. 106 ЖК);

выселение из общежитий при наличии условий, указанных в части 1 статьи 110 ЖК.

«С точки зрения выполняемых функций есть все основания считать правила вышеуказанных статей закона общими юридическими гарантиями жилищных прав нанимателей и членов их семей при выселении из жилых помещений в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда. Общими они считаются потому, что касаются не каких-либо отдельных случаев выселения, а распространяются, как правило, на все случаи выселения граждан из указанных домов. Безусловно, если говорить в целом о гарантиях при выселении, то наиболее общими являются юридические гарантии, предусмотренные частью 4 статьи 10 ЖК, которые распространяются на всех пользователей жилыми помещениями, независимо от того, в доме какого жилищного фонда они проживают» Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Указ. Соч. С. 120..

Но гарантии прав на обеспечение выселяемого гражданина другим жилым помещением не заканчиваются только возложением на наймодателя обязанности по предоставлению другого жилого помещения. С целью более тщательной охраны интересов нанимателя и членов его семьи законодатель установил требования, которым должно отвечать предоставляемое жилое помещение.

«Говоря о регулировании новым жилищным законодательством рассматриваемого вопроса в целом, следует отметить, что, идя по пути расширения прав гражданина на жилище и усиления юридических гарантий их устойчивости, оно в ряде случаев вместо выселения без предоставления жилого помещения ввело выселение с предоставлением другого жилого помещения. Например, если по ранее действовавшему законодательству, граждане, проживающие в колхозных домах, если они исключены из членов колхоза или выбыли из него по собственному желанию, подлежали выселению без предоставления другой жилой площади, то по новому закону - с предоставлением другого жилого помещения» Золотарь В.А,, Дятлов П.Н. Указ. соч. С.125..

Таким образом, жилищное законодательство, закрепляя основания, порядок и последствия прекращения жилищных правоотношений с нанимателями и их выселение, одновременно устанавливает юридические гарантии защиты их прав и законных интересов.

Важно отметить, что с целью более тщательной охраны интересов нанимателей и членов их семей законодатель установил требования, которым должно отвечать предоставляемое в связи с выселением благоустроенное или просто другое жилое помещение. И эти требования, по нашему мнению, являются необходимым минимумом, допускающим выселение с предоставлением другого жилого помещения. Организация, на которой лежит обязанность предоставления жилого помещения, может, конечно, выделять по своему усмотрению квартиры и с лучшими характеристиками. В первую очередь, как нам кажется, это должно относиться к инвалидам, пенсионерам, семьям, имеющим малолетних детей, что будет соответствовать статье 7 Конституции РФ, которая провозгласила Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь человека, поддержку данных категорий граждан.

Таким образом, все нормы, регулирующие отношения по расторжению договора жилищного найма и выселению граждан из жилых помещений имеют большое значение в обеспечении осуществления конституционного права граждан на жилище. Четкое правовое регулирование оснований прекращения и расторжения договора жилищного найма предоставляет нанимателю возможность добиться отклонения судом необоснованных требований наймодателей. Ограничивая круг оснований расторжения договора жилищного найма, обеспечивая предоставление выселяемому другого жилого помещения, жилищное законодательство тем самым гарантирует широкую защиту жилищных прав и интересов граждан.

§2.3. Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения

В договоре коммерческого найма, как и в любом другом консенсуальном договоре, могут быть четко разграничены два этапа во взаимоотноше-ниях сторон. На первом стороны связаны правами и обязанностями, кото-рые имеют предметом передачу жилого помещения нанимателю, а на вто-ром - таким предметом становятся нормальное пользование жилым поме-щением одной из сторон (нанимателем) и обеспечение ей такого пользова-ния другой стороной (наймодателем).

Деление взаимоотношений сторон на два этапа определяет содержа-ние, а в некотором смысле и структуру той части гл. 35 ГК, которая посвящена договору коммерческого найма. Отмеченное деление особенно четко вы-ражено в одной из основных статей этой главы. Речь идет о ст. 676 ГК «Обязанности наймодателя жилого помещения». Ее п. 1 устанавливает тре-бования к передаваемому жилому помещению, а п. 2 - к должному поведе-нию того же наймодателя в период после состоявшейся передачи жилого помещения.

Статья, о которой идет речь, не вошла в состав шести, выделенных в ст. 672 ГК. Это означает, что, хотя ст. 676 ГК распространяется на оба типа договоров, она обладает по отношению к каждому из них определенными особенностями. Как уже отмечалось, в отличие от договора коммерческого найма, к договору социального найма остальные статьи гл. 35 ГК, кроме ст. 672 и выделенных в ней шести других, применяются лишь субсидиарно, т.е. в случаях, когда в жилищном законодательстве не предусмотрено ино-го.

В соответствии со ст. 676 ГК наймодатель должен передать нанимате-лю жилое помещение «свободным и в состоянии, пригодном для прожива-ния».

Первое требование означает, что жилое помещение необходимо пере-дать свободным не только в фактическом, но и в юридическом смысле. Со-ответственно в Положении о порядке и условиях найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы, предусмотрено: «Жилое помещение, передаваемое по договору найма, должно быть свободно от любых обязательств» Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных правовых актов. С.2. . Второе из указанных все в том же п. 1 ст. 676 ГК требований имеет более широкое значение. Прежде всего, обращает на себя внимание то, что хотя буквально соответствующая норма означает необходимость передать наймодателю жилое помещение в состоянии, «пригодном для проживания», однако с учетом совершенно яс-ной цели любого договора найма жилого помещения следует толковать ука-занную норму распространительно. Имеется в виду необходимость оцени-вать состояние передаваемого жилого помещения с точки зрения его при-годности для «постоянного проживания». Не случайно в п. 3 ст. 687 ГК, в которой идет речь о расторжении договора, указанное последствие связано именно с тем, что помещение перестает быть пригодным для «постоянного проживания». Отмеченное обстоятельство имеет весьма важное значение, поскольку позволяет при ответе на вопрос, можно ли считать произведен-ное наймодателем исполнение надлежащим, руководствуясь таким актом, как Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помеще-ний государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания Утверждено приказом Минкоммунхоза РСФСР от 5.11.1985 г. (Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных правовых актов. С.73-87).. Названное Положение предусматривает необходимость при определении пригодности жилого помещения учитывать физический его износ, повреждение несущих конструкций, недостатки планировки и уровня внутреннего благоустройства, а также санитарные требования. В Положе-ние включены конкретные критерии, которыми следует при этом руковод-ствоваться. Для примера можно сослаться на допустимые пределы износа жилого дома, в котором находится жилое помещение для каменных домов физический износ не должен превышать 70%, а для деревянных домов и домов со стенами из местных материалов и мансард - 65%.

Состояние жилого помещения на момент его передачи нанимателю фик-сируется подписанными обеими сторонами актами. Используемые в г. Москве формуляры таких актов включают данные о размере общей и жилой пло-щади, планировке, благоустройстве квартир, материале стен, физическом износе и др Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных правовых актов. С.219,225..

Пункт 2 ст. 676 ГК, имея в виду стадию, следующую за передачей жи-лого помещения нанимателю, выделяет три группы обязательств наймода-теля. Это - осуществление надлежащей эксплуатации жилого дома, в кото-ром находится сданное внаем жилое помещение (1), предоставление либо обеспечение предоставления нанимателю за плату необходимых комму-нальных услуг (2), а также обеспечение проведения ремонта общего иму-щества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (3).

Первой из указанных обязанностей посвящен разд. IV ЖК, рассчитанный в форме императивной нормы на договоры социально-го найма жилых помещений. В этом разделе («Обеспечение сохранности жилищного фонда, его эксплуатация и ремонт») содержатся в равной мере нормы, как частного, так и публичного права.

На государственные и общественные органы, предприятия, учрежде-ния, организации, должностных лиц возлагается обязанность заботиться о сохранности жилищного фонда и повышении его благоустройства (ст. 140 ЖК). К числу основанных на договоре обязанностей наймодателя, направленных на ту же цель, относится необходимость своевре-менно проводить ремонт жилых домов и обеспечивать бесперебойную ра-боту инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащим образом содержать подъезды, другие места общего пользования домов и придомовой территории (ст. 141 ЖК). Наконец, публичный и одновременно частный характер носит включенная в ст. 144 Жилищного кодекса норма, предусматривающая, что эксплуатация жилых домов и квартир, в чьей бы собственности они ни находились, должна осуществ-ляться с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Приведенная норма, относящаяся в равной мере к социальному и ком-мерческому найму, в указанных рамках может конкретизироваться в дого-воре.

Независимо от того, о каком типе договоров найма идет речь, разли-чают два существенно отличных один от другого правовых режима оказа-ния коммунальных услуг нанимателю. Первый, наиболее распространен-ный, - тот, при котором предоставление услуг составляет обязанность наймодателя. Не отличаясь в этом смысле от обязанности предоставить самое жилое помещение, он входит подобным образом в содержание договора найма. Необходимость для наймодателя предоставить услуги соответствует обязанности нанимателя их оплачивать, как правило, в порядке, установ-ленном для оплаты жилого помещения. Это относится, в частности, к ока-занию таких услуг, как снабжение водой, теплоснабжение, услуги по кана-лизации, вывозу твердых и жидких бытовых отходов и др. В подобных слу-чаях наймодатель от собственного имени заключает договор непосредст-венно с организацией, которая принимает на себя обязанность оказывать соответствующие услуги.

Иначе строятся отношения по поводу энерго- и газоснабжения. В этом случае между энергоснабжающей (газоснабжающей) организацией и потре-бителем заключается договор. В роли потребителя услуг при договоре со-циального найма всегда выступает наниматель, а при договоре коммерческого найма, в зависимости от составлявшегося между ними соглашения - наймодатель или непосредственно наниматель.

При непосредственных договорных связях нанимателя с энергоснаб-жающей организацией последняя вступает в договорное отношение с бан-ком, который принимает на себя обязанность осуществлять ведение необ-ходимых расчетов с плательщиками, включая взыскание пени при несвое-временной оплате. Именно в этих случаях обязанность наймодателя огра-ничивается обеспечением предоставления нанимателю соответствующих услуг. Эту обязанность наймодателя, можно, таким образом, определить как принятие на себя осуществления всех зависящих от него мер к тому, чтобы услуги, о которых идет речь, были предоставлены в действительности.

Последняя по счету обязанность наймодателя, о которой идет речь в ст. 676 ГК, - надлежащая эксплуатация общего имущества многоквартир-ного жилого дома касается, прежде всего имущества, перечисленного в ст. 290 ГК. Употребление в ст. 676 ГК по поводу всего этого имущества термина «обеспечить» означает, в частности, что наймодатель не может ссылаться на обстоятельства, зависящие от других собственников квартир в доме (например, на то, что они не внесли необходимых для производства ремонта сумм). Это же относится и к устройствам для оказания коммуналь-ных услуг, которые находятся в жилом доме (помещении).

Обязанностям нанимателя жилого помещения посвящена ст. 678 ГК. В отличие от ст. 676 ГК, определяющей обязанности наймодателя примени-тельно именно к договору коммерческого найма, ст. 678 является одной из упомянутых в ст. 672 ГК шести статей, общих для обоих типов договоров найма. Это, однако, не исключает существования применительно к обязан-ностям нанимателя серьезных различий в решении соответствующих во-просов в зависимости от того, идет ли речь о договорах коммерческого или социального найма.

Выделенные в ст. 678 ГК обязанности нанимателя сводятся к следую-щему: использовать жилое помещение только для проживания (1), обеспе-чивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (2), не производить переустройства и реконструкции жилого по-мещения без согласия наймодателя (3), а также своевременно вносить плату за жилое помещение и, если это предусмотрено договором, самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Первая из перечисленных обязанностей - использовать жилое поме-щение для проживания включена в легальное определение договора коммерческого найма (п. 2 ст. 671 ГК). Та же обязанность применительно к договору социального найма вытекает из ряда статей Закона РФ «Об основах» и ЖК.

Статья 142 ЖК более широко, чем это сделано в ГК, определяет состав обязанностей нанимателя, связанных с сохранностью, жилья, понимаемого в широком смысле. В частности, помимо необходимости для нанимателя обеспечить сохранность собственно жилых помещений, он должен также бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства, соблюдать правила содержа-ния жилого дома и придомовой территории, правила пожарной безопасности, чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования. Таким образом, не только для наймодателя, но и для нанимателя (для последнего - из договора) соответст-вующая обязанность не ограничивается размерами жилого помещения как такового. Нарушение обязанностей, о которых идет речь, может повлечь выселение нанимателя из жилого помещения. При этом для договора ком-мерческого найма основанием может служить «разрушение или порча жи-лого помещения нанимателем или другими лицами, за которых он отвеча-ет», а для договора социального найма - «систематическое разрушение или порча жилого помещения». В том и другом случаях понятие жилого поме-щения имеет широкое значение, не ограниченное им самим в качестве предмета найма, а охватывает все имущество, право пользования, которым в соответствующем объеме получает наниматель.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13