Гражданско-правовой договор найма жилого помещения

Под «иным договором», на основе которого, подобно договору арен-ды, происходит предоставление жилых помещений юридическому лицу во владение и/или пользование, может фигурировать еще один выделенный в ГК, наряду с арендой и жилищным наймом, договор, также опосредствую-щий переход правомочия пользования жилым помещением. Речь идет о договоре безвозмездного пользования Ю.К.Толстой в качестве примера «иных договоров» называет договор подряда. Толстой Ю.К. указ. соч. С.33..

Значение появления п. 2 ст. 671 в гл. 35 ГК сводится к невозможности использовать жилое помещение не по назначению. Указанная норма учи-тывает отчасти, что п. 1 ст. 615 ГК предусматривает обязанность арендато-ра пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и лишь при отсутствии в договоре таких условий - в соот-ветствии с назначением имущества. Таким образом, режим использования и тем самым судьба арендованного имущества определяются исключительно самими сторонами. Применительно к отношениям по поводу жилого поме-щения, к которым последовательно проявляется особый, публичный инте-рес, возникает необходимость установить достаточно определенные грани-цы использования полученных в аренду жилых помещений. По этой причи-не и появился п. 2 ст. 671 ГК. В силу того, что п. 1 ст. 615 ГК, как и некото-рые другие статьи о договоре аренды, действуют и по отношению к безвоз-мездному пользованию (см. п. 2 ст. 689 ГК), понадобилось таким же образом распространить специальные ограничения в пользовании жилыми помеще-ниями, закрепленные в п. 2 ст. 671 ГК, на всех юридических лиц независимо от того, идет ли речь о передаче им жилого помещения в возмездное или безвозмездное пользование.

Специальным предметом регулирования для соответствующей главы остаются лишь два договора, заключаемые с нанимателями-гражданами.

Первая же статья гл. 35 ГК (ст. 671) содержит указание на то, что «по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) -- обязуется пре-доставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем».

Вторая по счету, ст. 672 указанной главы ГК посвящается, как вытека-ет уже из ее наименования, договору найма жилого помещения в государ-ственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, иначе именуемому в той же статье «договором социального найма жилого помещения».

Господствующая теперь в литературе точка зрения сводится к тому, что гл. 35 ГК регулирует договоры найма жилого помещения, которые под-разделяются на договор коммерческого найма жилого помещения и дого-вор социального найма жилого помещения По мнению П.И. Седугина, « договор найма жилого помещения - один из видов гражданско-правовых договоров; одновременно договор найма жилого помещения является основным жилищного права». И лишь в качестве его особых разновидностей выступают договоры социального найма и договоры коммерческого найма. (См. Седугин П.И. Указ. соч. С.81-83). . Таким образом, признается, что речь идет о системе договоров, состоящей из одного договорного типа и двух его видов. Между тем, на наш взгляд, структура и содержание гл. 35 ГК приведенного вывода не подтверждают.

Так, из восемнадцати статей, которые составляют соответствующую главу, только в ст. 672 речь идет специально о договоре социального найма. Остальные статьи гл. 35 ГК, как следует в большинстве случаев уже из их названия, прямо адресованы договору найма жилого помещения. Вместе с тем, как будто бы никто не высказывал сомнений в том, что и остальные статьи гл. 35 ГК, исключая, естественно, ст. 672, имеют в виду именно до-говор коммерческого найма.

В ст. 672 ГК содержатся определенные отсылки к некоторым из числа семнадцати статей, посвященных непосредственно договору найма жилого помещения. По этому поводу следует отметить, что при регулировании раз-личных типов (видов) договоров Кодекс довольно часто использует такого рода отсылки, либо безусловные, либо снабженные определенными оговор-ками. Все же существует нечто общее для этих отсылок. Речь может идти об отсылке к другому типу договоров. Например, п. 2 ст. 689 ГК, посвя-щенный договору безвозмездного пользования, содержит отсылку к пяти статьям главы о договоре имущественного найма. Или другой пример: пра-вила о договоре купли-продажи традиционно распространяются на догово-ры мены. Роль такой отсылочной нормы в действующем Кодексе играет в этом случае п. 2 ст. 567.

Возможен и вариант, при котором отсылка производится к другому виду договоров, но входящему в тот же самый договорный тип. Так, в силу п. 2 ст. 535 ГК к договору контрактации применяются правила о договоре, который является таким же, как и контрактация, видом купли-продажи, - договоре поставки.

Однако при этом никогда такой прием, как отсылка, не используется для того, чтобы предусмотреть применение общих, относящихся к опреде-ленному типу норм. При регулировании отдельных видов договоров указа-ние на какую-либо норму из числа общих положений может понадобиться только для того, чтобы исключить действие этой нормы. Примером может служить ст. 632 ГК, которая предусмотрела, что содержащиеся в ст. 621 ГК, включенной в общие положения об аренде, правила о возобновлении дого-вора на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок к аренде транспортного средства с экипажем не применяются.

В отсылках к общим положениям нет нужды, поскольку и без того они распространяются на любой вид соответствующего договорного типа, если только нормами об определенном виде договоров не предусмотрено иное. С учетом отмеченного обстоятельства «единственным объяснением наличия в ст. 672 (п. 3) ГК отсылок к нормам о договоре найма жилого помещения, очевидно, может служить то, что законодатель не считал нормы гл. 35 ГК, которые находятся за пределами указанной статьи, общими» М.И. Брагинский, В.В. Витрянский «Договорное право», книга 2, М. Ст.661..

Структура рассматриваемой главы Кодекса отлична от той, которая используется в главах, содержащих регулирование определен-ного типа договора и в его рамках отдельных договорных видов. Речь идет о главах, посвященных купле-продаже (гл. 30), ренте и пожизненному со-держанию с иждивением (гл. 33), аренде (гл. 34), подряду (гл. 37), хране-нию (гл. 47). Все перечисленные главы состоят из норм, которые представ-ляют собой общую часть (общие положения), и наряду с ними норм специ-альных, посвященных какому-либо из выделенных в главе видов договоров.

Иной является гл. 35 ГК, в которой такая общая часть полностью от-сутствует. Есть все основания полагать, что, если бы действительно речь шла об одном типе и двух видах договоров, в соответствующей главе долж-ны были быть обозначены три договорных модели. Между тем, хотя и предлагается рассматривать договор найма жилого помещения как тип, а договоры коммерческого и социального найма как его виды, в гл. 35 ГК один из договоров - договор коммерческого найма не только не выделен с перечислением относящихся к нему норм, но даже и не обозначен. На наш взгляд, особенности гл. 35 ГК, о которых идет речь, могут быть объяснены только при условии, если будет признано, что в основе этой главы лежит иная, чем один тип и оба его вида, конструкция. В действительности соот-ветствующая глава рассчитана на два самостоятельных типа договоров: договор жилищного найма, или, что то же самое, - коммерческого найма, и параллельно с ним - договор социального найма.

Основу договоров социального найма составляют договоры, предме-том которых служит жилое помещение, входящее в состав муниципального фонда. Среди договоров социального найма выделены особо также две его разновидности. К ним относятся: договор социального найма в ведомствен-ном фонде (договор ведомственного найма) и договор социального найма служебного жилого помещения (договор служебного найма).

В число первых входят договоры, заключаемые по поводу жилых по-мещений, которые находятся на праве хозяйственного ведения у государст-венных или муниципальных предприятий либо на праве оперативного управления у государственных или муниципальных учреждений. Указанные договоры заключаются государственными и муниципальными предпри-ятиями и учреждениями со своими работниками. Особенности установлен-ного для этих договоров правового режима связаны с такими вопросами, как порядок учета лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления помещения для проживания, обмена жилыми помещения-ми, изменения договора и его расторжения.

Особенности второй разновидности договоров социального найма также составляют: специальный субъектный состав, особые предмет (им является служебное помещение, при этом включение жилых помещений в данную категорию осуществляется в соответствии со специальными нор-мами) и порядок распределения (ордер выдается местным органом на осно-ве решения, вынесенного самим предприятием, учреждением), ограничение действия договора временем работы нанявшегося, в связи с которой ему было предоставлено служебное помещение, более узкий круг прав наняв-шегося в сравнении с теми, которые предоставляются нанявшимся по об-щему правилу по договору социального найма, а также специальный поря-док выселения из предоставленного служебного помещения.

В ранее принятом гражданском законодательстве (речь идет, в частно-сти, об Основах гражданского законодательства 1961 г. (ст. 56), Граждан-ском кодексе РСФСР 1964 г. (ст. 295), Основах жилищного законодатель-ства 1981 г. (ст. 26), Жилищном кодексе РСФСР 1983 г. (ст. 50)) использо-валось такое понятие, как «договор найма жилого помещения». Однако к моменту издания этих актов вопрос о том, имеет ли соответствующее поня-тие собирательное значение или относится лишь к договору социального найма, особой роли не играл. Это объяснялось тем, что режим, который был установлен для именуемых теперь договорами коммерческого найма договоров найма жилых помещений, использовался почти исключительно в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, и таким образом большого распространения не имел. В настоящее время, напротив, широкое развитие получил наем жилых помещений, находящихся в частной собственности. Тем самым появилась настоятельная потребность в дву-членном делении договоров найма жилых помещений. Что же касается юридико-технической стороны вопроса, то трудно согласиться с той крити-кой, которая в литературе адресована структуре гл. 35 ГК Как полагает В.Н. Литовкин, «особенность настоящей главы, в отличии от предыдущих глав, состоит в том, что она структурно не выделяет общие и особенные нормы, что затрудняет понимание содержания главы» (комментарий к ГК РФ, части 2 (постатейный). С.24.).. Таким же обра-зом построена, например, и гл. 42 ГК. Охват этой последней одновременно двух типов договоров нашел отражение в самом ее наименовании: «Заем и кредит». Соответственно в указанной главе отсутствует общая часть, а все ее статьи регулируют либо тот, либо другой договор. При этом п. 2 ст. 819, посвященной кредитному договору, используя тот же, что и гл. 35, прием, содержит отсылку к правилам, которые непосредственно адресованы дого-вору займа, если иное не предусмотрено нормами о кредитном договоре или не вытекает из существа этого последнего договора.

В Своде законов гражданских Российской империи имелась гл. II «О найме имуществ и отдаче оных в содержание». Предметом соответствую-щего договора могло служить как движимое, так и недвижимое имущество. Особо подчеркивалось при этом свободное усмотрение сторон примени-тельно к определенным отношениям. В составе последних названы догово-ры, предметом которых служат жилые строения. В самом Своде имелось лишь два упоминания о «помещениях, нанятых для жилья и иных целей». В этих условиях к найму жилых помещений приспосабливались существо-вавшие нормы о найме имущества. Примером могли служить положения, в силу которых наниматель обязан, был использовать полученную вещь ис-ключительно по указанному в договоре назначению. Соответственно спе-циально оговаривался запрет использования квартиры в качестве торгового заведения См. Анненков К.Н. Система русского гражданского права. Т. 4: Отдельные обязательства. СПб., 1904. С. 154. .

Из нормы об обязанности содержать полученное внаем имущество в надлежащем виде в литературе был сделан вывод о праве нанимателя жило-го дома самому произвести необходимый ремонт помещения за счет най-модателя. См. там же. С. 161. Эта же норма послужила основанием и для вывода об ответст-венности нанимателя за пролитую из ванны воду не только перед наймода-телем, но и нанимателем, проживающим на нижнем этапе.

Разумеется, в этих условиях приобретала большое значение сенатская практика по делам, связанным с наймом жилых помещений. Она охватыва-ла самый широкий круг вопросов. Указанная практика глубоко анализиро-валась в литературе. В качестве примера можно сослаться на Г.Ф. Шершеневича. Им было подвергнуто критике сенатское решение, которым при-знавалось, что наниматель не вправе расторгать договор найма жилого по-мещения до истечения срока его действия при переводе по службе в другое место, притом даже в военное время. Реакция автора была такой: необходимо различать перевод по ходатайству самого нанимателя и по усмотрению начальства. Окончательный вывод звучал весьма резко: «Нельзя требовать от контрагента геройства ради сохранения договора» Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т.2. С. 590.. А вот другой пример, когда тот же автор ставил перед собой задачу обосновать необхо-димость специального регулирования договора жилищного найма и для этой цели использовал решения по делам о последствиях, которые должна влечь для нанимателя продажа находящейся в найме вещи. Соображения Г.Ф. Шершеневича по этому поводу основывались на том, что в данном случае сталкивается вещное право покупателя с обязательственным правом нанимателя. А это означает, что по общим правилам последнее должно было бы отступить перед первым. Но тут же показана опасность приведенного решения именно для отношений жилищного найма. «Жизнь противится этому логическому заключению, - писал автор, - опасаясь за интересы арендаторов и квартирантов, которые при таком последовательном прове-дении юридических начал могут быть во всякое время лишены крова и на-сиженного гнезда... С договором найма соединяются и не имущественные интересы, которые не могут быть ограждены гражданским правом, так как не подлежат оценке. Таков интерес нанимателя, которому среди зимы предлагают оставить квартиру и искать себе новую» Там же. С. 592..

В системе декретов первых послереволюционных лет, направленных на ликвидацию того, что признавалось частной собственностью, едва ли не наиболее радикальными были те, которые относились к такому виду иму-щества, как жилище. Так, один из актов, с которых начиналось советское законодательство, предусмотрел передачу жилищ в ведение городов Имеется в виду постановление Наркомата внутренних дел РСФСР от 29.10.1917 г. «О правах городских самоуправлений в деле регулирования жилищного вопроса» (Собрание узаконений РСФСР. 1917. № 1 Ст.14.). . За этим актом последовал Декрет ВЦИК от 20 августа 1918 г. «Об отмене пра-ва частной собственности на недвижимость в городах» Собрание узаконений РСФСР. 1918. № 62. Ст.674). . В результате большая часть жилых домов, а в их числе использованные гражданами для удовлетворения личных потребностей, перешла в собственность государст-ва. Такие дома были либо национализированы (переданы в управление обще-государственным органам), либо муниципализированы (переданы в управле-ние местным советам). Однако меры к исключению жилых объектов из обо-рота принимались еще ранее. Этой цели служил, в частности, Декрет ВЦИК от 29 декабря 1917 г. «О запрещении сделок с недвижимостью» Собрание узаконений РСФСР. 1917. № 10. Ст.154.)..

Первые же послереволюционные акты резко снизили роль договора в системе жилищных отношений. Четко проявлявшаяся тенденция к их «социологизации» прошла разные этапы. Вначале речь шла об облегчении бремени, связанного с оплатой жилья. Примером могло служить постанов-ление Народного комиссариата внутренних дел от 28 октября 1918 г. «О жилищном моратории» Собрание узаконений РСФСР. 1919. № 1. Ст.13.)., которым определялась отсрочка погашения долгов по квартирной плате. Продолжительность отсрочки должна была зависеть от размеров дохода нанимателя и его контрагента по договору - наймодателя. С учетом получаемых последним доходов ему могло производиться возмещение из бюджета.

Одновременно были сделаны шаги, направленные к замене свободного заключения договоров административным распределением. С этой целью городскому самоуправлению предоставлялось право секвестрирования пус-тующих годных помещений с целью вселения в них, прежде всего бездомных граждан (согласно постановлению НКВД от 29 октября 1917 г. «О правах городских самоуправлений в деле регулирования жилищного вопроса»). Декретом СНК РСФСР от 25 мая 1920 г. «О мерах правильного распреде-ления жилья среди трудящегося населения» Собрание узаконений РСФСР. 1920. № 52Ст.924.). вводилось, в частности, нор-мирование размера предоставляемых жилых помещений (соответствующие нормы должны были устанавливаться местными исполкомами).

Вначале предполагалось, что государство окажется в состоянии при-нять на себя в полном объеме содержание всей массы поступившего в его собственность жилья. Соответственно с 1 января 1921 г. вообще отменялась квартирная плата. Однако вскоре обнаружилось, что имевшие место расче-ты были ошибочны. И тогда уже с 1 мая 1922 г. ввели квартирную плату за пользование жилыми помещениями См.: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Указ. соч. С.19. . Ее величину поставили в зависимость от социального положения нанимателя и размера его доходов (заработной платы). Одновременно осуществлялись меры по возврату маломерных до-мов прежнему собственнику либо их передаче в собственность фактиче-ским владельцам. То и другое получило название демуниципализации. Так в рамках новой экономической политики создавались предпосылки для воскрешения в строго определенных рамках значения договоров в системе жилищных отношений (имеется в виду участие демуниципализированных домов в обороте). Естественно, что в результате возникла потребность в правовом регулировании складывающихся по этому поводу отношений. Важную роль здесь призван был сыграть ГК РСФСР 1922 г. В нем договор жилищного найма выделен не был. А на соответствующие отношения распространялись положения статей главы «Имущественный наем». Вместе с тем названная глава включала помимо общих статей, охва-тывающих все виды договоров имущественного найма, также определенное число норм специальных, посвященных договору жилищного найма. В ча-стности, это были нормы о минимальном времени, предоставленном для предупреждения о предстоящем расторжении договора, о предельных став-ках платы за жилое помещение, об основаниях расторжения договора и др.

В ряде случаев Кодекс считал необходимым оградить интересы и наймодателя, допустив, в частности, возможность по его требованию выселе-ния нанимателя без предоставления другого годного для жилья помещения по причине неплатежа в течение трех месяцев. В числе оснований для рас-торжения договора было упомянуто и такое, как создание нанимателем своим поведением невозможности совместного с ним проживания.

На основе ГК 1922 г. в период его действия был издан ряд актов, охва-тывающих различные вопросы, связанные с заключением и исполнением договоров найма жилых помещений.

Первой по времени кодификацией жилищного законодательства, по сути, стало постановление ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохра-нении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах». Новеллы, внесенные этим актом, прежде всего, коснулись жилищного фон-да местных советов. Значительная его часть к тому времени была передана в ведение государственных учреждений и промышленных предприятий. Теперь эти жилые помещения в большинстве своем возвращались местным советам. В результате образовался консолидированный жилищный фонд, составивший основу всего жилищного фонда страны. Для управления им создавались специальные организации (управления домами, наделенные необходимой гражданской правоспособностью). Именно они выступали, как правило, контрагентами граждан - нанимателей жилых помещений. Наряду с ними такую же роль выполняли те государственные предприятия и учреждения, за которыми сочли необходимым сохранить ранее принад-лежавшие им жилые помещения. В совокупности эти предназначенные для жилья помещения составили второй после фонда местных советов жилищ-ный фонд - так называемый ведомственный.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13